1. 서울 강남 3구의 부동산 상승 이유는?

• 대출 규제와 다주택자 규제: 강남 3구의 부동산 가격이 상승하는 주요 이유 중 하나는 정부의 대출 규제와 다주택자에 대한 강력한 규제 때문이다. 규제지역에서 다주택자들은 추가적인 주택 담보 대출이 금지되고, 양도소득세가 중과되며, 장기보유 특별공제도 적용되지 않기 때문에 보유 주택을 매도하기 어려운 상황이다. 이러한 상황에서 매물은 제한적이고, 1주택자들만이 매물을 내놓을 수 있어 강남 지역에서의 매물이 부족해지고 있다.

• 똘똘한 한채 선호: 규제 강화로 인해 다주택자들은 한 채만 보유하는 것을 선호하게 되며, 그로 인해 이른바 ‘똘똘한 한채’에 대한 수요가 증가합니다. 특히, 강남 지역의 경우 신축 아파트는 금리 인상에도 불구하고 가격이 하락하지 않고 오히려 유지되거나 상승하는 모습을 보이며, 이는 시장에서 강남 아파트의 선호도를 더욱 높이고 있다.

• 수요 증가와 가격 방어: 서울의 주택 공급이 부족한 상황에서 똘똘한 한채 선호 현상으로 강남 3구의 수요는 꾸준히 증가하고 있으며, 이는 가격 상승을 촉발하는 주요 원인이 되고 있다. 특히 신축 아파트들은 금리 인상에도 불구하고 가격이 유지되고 있으며, 이는 시장에서 강남 지역의 주택 가격이 쉽게 하락하지 않는다는 강력한 시그널로 작용하고 있다. 이러한 상황은 서울 외곽 지역까지 영향을 미쳐 가격이 상승하는 현상이 이어지고 있다.

2. 서울과 부산의 상승기/하락기 아파트 가격 변동 특징은?

• 서울의 부동산 가격 변동: 서울의 부동산 시장은 상승기와 하락기 동안 다양한 변동을 보였다. 2020년부터 2021년까지의 상승기 동안 서울 전체적으로 35%의 가격 상승이 있었으며, 이 기간 동안 중소형 아파트의 상승률이 대형 아파트보다 높았다. 하지만 하락기에는 중소형 아파트의 하락폭이 더 크게 나타났다. 반면, 강남구의 대형 아파트는 중소형 아파트에 비해 하락폭이 상대적으로 적거나 오히려 상승하는 경향을 보였다. 이는 대형 아파트가 하락기에 상대적으로 더 안정적인 자산으로 평가 받았기 때문이지만 원인은 똘똘한 한채 선호 현상 때문이기도 하다. 

• 부산의 부동산 가격 변동: 부산의 부동산 시장도 비슷한 양상을 보였다. 해운대구의 대형 평형 아파트는 2020년부터 2021년까지 약 80% 이상 상승했으며, 중소형 아파트도 이 시기에 큰 폭으로 올랐다. 그러나 2022년 이후 중소형 아파트는 하락하는 반면, 대형 평형 아파트는 상대적으로 하락폭이 적었다. 이는 대형 아파트가 많이 오른 상황에서도 급하게 팔 필요가 없고, 자금 여력도 충분하기 때문에, 매물이 많지 않아 가격 방어가 잘 이루어지고 있기 때문이다. 결과적으로, 대형 아파트는 하락기에도 상대적으로 안정적인 자산으로 작용하고 있다.

3. 지방과 서울의 양극화를 더욱 부추기는 취득세 중과

• 취득세의 중과세율: 취득세 중과가 지방 부동산 시장을 침체시키는 주요 요인으로 작용하고 있다. 예를 들어, 1주택자의 경우 취득세율은 주택 가격에 따라 최대 3.5%로 적용되지만, 2주택 이상 보유자의 경우 조정대상 지역에서는 8%에서 최대 12%까지 취득세를 내야 한다. 이는 지방에서 추가로 주택을 구매하려는 사람들에게 큰 부담으로 작용하여, 지방 부동산 시장의 활력을 저해하고 있습니다.

 

• 지방 주택 시장 침체: 취득세 중과는 지방 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화시키고 있다. 예를 들어, 부산 해운대구에 똘똘한 한 채를 보유한 사람이 추가로 주택을 구매하려 할 때, 취득세 중과로 인해 지방보다는 서울에 주택을 구매하는 것이 더 유리하다는 판단을 하게 된다. 이로 인해 지방의 주택 수요가 줄어들고, 결국 지방 부동산 시장의 침체를 초래하고 있다.

• 2020년 이후의 영향: 2020년 7월에 도입된 취득세 중과 정책은 그 이후로 지방 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 특히, 주택 수를 기준으로 한 취득세 중과는 지방 부동산 시장의 회복을 저해하는 주요 요인이 되고 있다. 이러한 상황에서 지방의 주택 가격 상승은 더욱 어려워지고 있으며, 지방 부동산 시장의 위축으로 이어진다.

4. 정책 개선 필요성

• 취득세 기준 변경 필요: 지방의 부동산 시장을 활성화하기 위해서는 취득세 중과를 폐지하거나 완화해야 한다. 현재의 취득세 중과는 주택 수에 따라 적용되기 때문에 지방 부동산 시장에 큰 부담을 주고 있으며, 이를 금액 기준으로 변경하는 것이 필요하다. 예를 들어, 주택 가격이 일정 금액 이하일 경우 낮은 세율을 적용하고, 그 이상일 경우 높은 세율을 적용하는 방식 등이 필요하다. 
• 이렇게 하면 서울의 주택 가격 부담을 느끼는 수요자들이 지방으로 유입될 수 있으며, 지방의 주택 거래도 활성화 될 수 있다.

• 정책적 변화의 필요성: 현재 정부와 정치권에서도 취득세 완화를 위한 논의가 이루어지고 있으나, 국회의 의석 구조 때문에 쉽게 결정되지 않는 상황이다. 그러나 지방 부동산 시장이 계속 위축되고 있기 때문에, 정부는 국내 경제를 활성화하기 위해 취득세 부분을 건드릴 수밖에 없는 상황에 처해 있다고 판단된다. 따라서 지방 부동산 시장의 정상화를 위해서는 금액 기준으로 취득세를 부과하거나, 지방에 대해선 취득세를 대폭 완화하는 등의 정책적 변화가 필요하다.