최근 서울의 아파트 시장이 다시 한번 뜨겁게 달아오르고 있다. 특히 강남 지역을 중심으로 한 매매 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 전세 가격 역시 상승세를 보이고 있다. 

지방의 아파트 가격은 변동이 없는 상황에서 서울에서만 집값이 오르고 있는 이유는 무엇일까? 

헬리오시티, 서울 아파트 매매 거래량 1위를 기록

2분기 서울 아파트 매매 거래량에서 가장 많은 거래를 기록한 아파트는 송파구 가락동의 헬리오시티(9510세대)다. 이 대단지 아파트는 2018년 입주한 이후 꾸준한 인기를 끌며, 올 2분기 동안 137건의 거래가 이루어져 1위를 기록했다. 

평균 평당 매매가는 약 6,300만 원으로, 가격이 5% 상승했다. 잠실파크리오(6864세대)와 고덕그라시움(4932세대) 등 주요 아파트들도 평당 5천만 원에서 6천만 원 사이에서 거래되며 높은 수요를 이어가고 있다. 

규제지역의 역설...똘똘한 한채 인기 

강남과 서초 지역에서는 비싼 아파트일수록 거래량이 많아지는 경향이 두드러진다. 4천만 원대에서 6천만 원대의 아파트가 주로 거래되고 있으며, 이러한 거래는 40대 실수요자들에 의해 이루어지고 있다. 

강남, 서초, 송파, 용산은 모두 규제지역이지지만, 강남과 송파는 토지거래허가구역이어서 상대적으로 규제가 약한 서포구 반포동의 신축아파트를 중심으로 매매가 집중되고 있다. 최근에 재건축 아파트의 거래가 위축되고 있는 것도 강남구가 토지거래허가구역으로 지정된 영향이 크기 때문이다. 

다주택자들의 경우 주택 담보 대출이 제한되기 때문에, 투자보다는 실거주 목적의 거래가 주를 이루고 있다. 또한 자녀 명의를 활용한 증여나 대출을 통해 거래를 늘리는 사례도 적지 않다.

전세 시장, 매매 시장의 흐름을 바꾸다

강남3구를 중심으로 하락했던 가격이 다시 회복세를 보이고 있는 상황에서 서울의 수급 불안이 가격 상승 확산세를 만들고 있다. 

서울의 전세 가격은 매매 가격 대비 50% 를 넘어서고 있다. 그러나 강남 3구와 용산구의 경우는 전세 비율이 50% 가 안되지만, 전세 가격이 낮더라도 매매 수요가 강력하게 유지되는 특징을 보이고 있다. 이런 현상은 공급이 줄어들면서 전세 수요가 증가해 자연스럽게 매매 가격 상승으로 이어지는 현상이 나타나고 있다. 

특히, 2026년까지 서울의 전세 공급이 급격히 줄어들 것으로 예상되면서, 전세 가격은 더욱 오를 것으로 전망된다. 이는 곧 매매 가격의 추가 상승을 예고한다.

정부의 정책과 시장의 반응

정부는 강남 지역의 토지거래 허가 구역을 확대하여 가격 상승을 억제하려고 노력하고 있다. 그러나 서울의 아파트 공급 부족 문제와 유동성 증가로 인해 전세 가격과 매매 가격이 지속적으로 오를 것으로 예상된다. 

하반기에 기준금리 인하가 예상되어 시중 유동성은 더욱 증가할 것으로 예상되는 만큼 장기적으로는 공급 부족과 유동성의 영향을 더 크게 받아 상승세는 더 커질 것으로 예상된다. 

서울 아파트 시장의 상승세는 단순한 현상이 아니다. 유동성, 공급 부족, 대출 규제 등 다양한 요소들이 복합적으로 작용하면서 시장을 이끌고 있다. 이로 인해 강남 3구를 비롯한 주요 지역의 아파트 가격은 앞으로도 꾸준히 상승할 가능성이 크다. 

정부에 이러한 시장 분위기를 감지하고 8.8부동산대책에 이어 스트레스DSR까지 도입해 시장을 안정화하고자 하지만, 전반적인 수급 부족을 진정시키기는 어려울 것으로 예상된다. 

[부동산서베이 대표 이영래]